Haus kaufen in Österreich als Deutscher: 7 Stolperfallen, die Sie kennen sollten

Wo würden Sie gerne Ihren nächsten Urlaub verbringen: in einer Ferienwohnung in Tirol? Doch wie funktioniert ‚Haus kaufen in Österreich‘ – vor allem als Deutscher? Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

In Österreich kaufen Deutsche besonders gerne Häuser

Österreich ist die Nummer eins. In keinem anderen Nachbarland kaufen Deutsche so gerne Immobilien. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Wer jetzt schnell nachziehen möchte, wird überrascht sein. Der Immobilienkauf in Österreich ist kein Zuckerschlecken. Jedes Bundesland hat seine eigenen Regelungen. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke Wie also ist mit dem Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke) und dem grünen Grundverkehr (Objekte der Land- und Forstwirtschaft) umzugehen?

Wann dürfen Deutsche in Österreich ein Haus kaufen?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb ohne Einschränkung zu. Landwirtschaftliche Immobilien sind jedoch nicht frei zugänglich. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Steuern sind oft das erste Thema, das hier in den Sinn kommt. Dennoch sind es mehr Rechtsfragen, die Kopfzerbrechen bereiten.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

In Österreich liefert das österreichische Recht den Rahmen für den Erwerb eines Hauses. Kein anderes Recht nimmt hier Einfluss. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Der Kauf ist in zwei aufeinander folgende Stufen aufgeteilt. Sowohl Belastungen durch Dritte als auch der gutgläubige Erwerb sind Gefahren, vor denen der Käufer bewahrt werden soll.

• Schritt 1: das Verpflichtungsgeschäft bzw. der Titel

  Mit dem Verpflichtungsgeschäft vereinbaren beide Parteien den Kauf des Hauses. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Neben den Modalitäten werden keine weiteren Regelungen festgelegt. Der Schenkungsvertrag und der Kaufvertrag sind die übliche Form der Vereinbarung.

• Schritt 2: der Eigentumserwerb bzw. der Modus

  Der Erwerb des Eigentums aus dem Kauf findet durch die Eintragung in das Grundbuch statt. Eine grundbuchfähige Urkunde ist hier die Voraussetzung. Auf der Urkunde ist die Unterschrift beider Parteien nötig. Von einem Gericht bzw. einem Notar werden die Unterschriften auf der Urkunde beglaubigt. Der notarielle Kaufvertrag ist in Österreich nicht zwingend, in Deutschland schon.

Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?

Auf den ersten Blick wirkt das zweistufige Verfahren unkompliziert. Allerdings fordert der österreichische Staat weitere Erklärungen vom Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, das Grundstück zeitnah zu bebauen.

• Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Für Nicht-Österreicher sind diese Erklärungen erforderlich

EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Die Rede ist von Genehmigungen sowie Bescheiden, für deren Erlangung es in jeder Region in Österreich andere Vorschriften und verschiedene Behörden als Aussteller gibt. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Nutzen Sie das Haus als Haupt- oder Freizeitwohnsitz?

Wer als Deutscher seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern möchte, wird die wenigsten Schwierigkeiten haben. Wer als Nutzungsart ‚Ferienwohnsitz‘ oder ‚Zweitwohnsitz‘ angibt, muss mit Komplikationen bei den Genehmigungen rechnen. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Weitere Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Gerade in den bei Ausländern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dort hat man daher weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (dies betrifft Wohnungen und Baugrundstücke) erlassen. Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Keine Einheitlichkeit in den Bundesländern: individuelle Raumordnungsgesetze

In Österreich wurde den Bundesländern wurde das Regeln der Freizeitwohnsitze übertragen. So kommt es zu neun bundesländerindividuellen Gesetzen. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. Hier besteht bereits eine sehr große Zahl an Immobilien dieser Kategorie. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Oft ist der Kauf einer Immobilie als Freizeitwohnsitz an hohe behördliche Hürden geknüpft. Die Hindernisse zu überwinden, kann Jahre dauern. Wer einen Gesetzesverstoß riskieren möchte, der kann nutzt seine Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz. Eine gute Idee ist das nicht. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Man tut also gut daran, lange vor dem geplanten Kauf eines Hauses in Österreich die nötigen Genehmigungen zu prüfen.

Wohin können sich Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich wenden?

Sprechen Sie die Gemeinde an, zu welcher der Standort der Immobilie zählt. In einem Verzeichnis führt die Gemeinde alle Freizeitwohnsitze des Ortes. Zusätzliche Freizeitwohnsitze werden zudem von ihr genehmigt. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Was dürfen wir uns unter einem Freizeitwohnsitz vorstellen?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Was ein Hauptwohnsitz nicht ist, erläutern die Gesetze umso ausführlicher. Die Frage, wie die Immobilie genutzt wird, wird oft durch die Antwort auf die Frage ‚Wo liegt der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen?‘ geklärt. Die Nutzungsart der Immobilie kann von der Behörde jederzeit überprüft werden. Tatsächlich ist das schwer umzusetzen. Vielfach erfolgt die Überprüfung erst auf eine Anzeige hin.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. In diesem Fall kann die Nutzung als Ferienwohnung erfolgen oder auch als Hauptwohnsitz. Kollisionen mit dem Gesetz sind so ausgeschlossen.

Österreich 2022: die erwartete Entwicklung der Immobilienpreise

Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir die Trends für das vierte Quartal 2021 entnommen. Der Immobilienmarkt ist von folgenden Trends geprägt:

• Um 12,6% stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien in nur zwölf Monaten. Damit übertrifft das vierte Quartal das dritte Quartal 2021. Dieses weist eine Steigerungsrate von ’nur‘ 10,4% auf.
• Einfamilienhäuser außerhalb von Wien waren noch gefragter. Ihre Preise stiegen weitaus stärker an. Der Preisanstieg lag bei 15,5%. Das dritte Quartal 2021 brachte es dagegen nur auf eine Steigerung von 10,4%.
• Mit einer Steigerung der Preis von 14,5% waren auch gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens sehr gefragt. Im Quartal 3/2021 lag die Steigerung noch bei 11,8%.
• Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Außerhalb von Wien lag die Teuerungsrate im dritten und vierten Quartal bei 10,6% bzw. 13,9%. In Wien nur bei 10,2% bzw. 11,3%.
• Der Neubauwohnungsmarkt wies niedrigere Steigerungen auf. Um 9,5% bzw. 10,8% stiegen die Preise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 9,9% bzw. 10,6%.

Die Kreditzinsen sind noch immer sehr niedrig. Immobilien sind als Geldanlage noch immer attraktiv, auch bei Mietrenditen von unter 4%.

Preisentwicklung für Immobilien ‚in Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien stiegen die Immobilienpreise sehr viel stärker an. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.

Mit diesen Preistrends muss man in 2022 in Österreich rechnen

Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Damit weist der Preistrend bei Wohnimmobilien stark nach oben. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Wohnimmobilien in Einzellagen und Einfamilienhäuser sowie Wochenendhäuser und Baugrundstücke werden besonders im Interesse der Käufer liegen. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• Alle-gemeinsam.at

  Alle-gemeinsam.at hat sich als unabhängige Immobilienplattform etabliert. Sie adressiert sich an Privatpersonen wie auch an Makler und Bauträger. Vor allem private Besitzer von Immobilien nutzen Alle-gemeinsam.at gerne. Sie können ihre Immobilien kostenfrei inserieren.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Mietguru.at

  Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Täglich wird auf Mietguru.at eines der Angebote als Immobilie des Tages vorgestellt.

  Im Web: www.mietguru.at

• FindMyHome.at

  Die Bewertungen eines Anbieters auf FindMyHome.at können Vertrauen schaffen. Andere Nutzer teilen so ihre Erfahrungen. So erhält man das Gefühl von Sicherheit. Für die besten Anbieter hält FindMyHome.at die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ bereit. Vor über 20 Jahren wurde FindMyHome.at eröffnet: im Jahr 2001.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Willhaben.at

  In einem Anbieterverzeichnis stellt Willhaben.at Makler, Bauträger, Hersteller und weitere Dienstleister rund um das Immobilienprojekt vor. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• Der Standard

  Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Immosuchmaschine.at

  Die Plattform Immosuchmaschine.at bietet den Nutzern umfangreiche Möglichkeiten, das Angebot zu filtern. So können Immobilien gezielt nach Bundesland oder Region ausgewählt werden. Ob Feriendomizil in Krems oder eine Eigentumswohnung in Tirol: hier kann die Suche sehr gezielt erfolgen.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Flatbee.at

  Wo kauft man Immobilien ohne Provision? Auf Flatbee.at findet man ausschließlich solche lukrativen Angebote. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Ebenfalls wichtig: mit dem Preisbarometer verschafft man sich schnell einen Überblick über Marktentwicklung und Occasionen.

  Im Web: www.flatbee.at

• Wohnnet.at

  Gerade erst inseriert, sendet Wohnnet.at auch schon eine E-Mail mit der neuen Traumimmobilie ins Postfach der Suchenden. Eine schicke Eigentumswohnung in Krems oder Klagenfurt sind hier ebenso zu finden wie das Ferienhaus in Kärnten.

  Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Immobilien können in Österreich auch von Deutschen erworben werden. Über die EU-Mitgliedschaft Österreich ist dies gesichert. Ausnahme: Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich, diese sind ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Das österreichische Recht ist die Grundlage für den Hauskauf in Österreich. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Dieser Teil nennt sich Modus oder Eigentumserwerb.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. Mit etwa 241.000 Euro ist der mittlere Preis im Jahr 2018 zu beziffern. Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Ausländer möglich. Als EU-Mitgliedsland lässt Österreich das zu. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die im März 2016 in Kraft trat, wurde der Erwerb von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft noch einfacher.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. Dagegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Klagenfurt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Miete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien liegt im Mittel bei ca. 12.300 Euro pro Jahr, so die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK. Ein Vergleich mit München: Hier liegt die Jahresmiete bei ca. 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Aus diesem Grund geben Wiener wie Münchner ca. 55 % Ihres Jahresnetto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Der Preis für eine 50-Quadratmeter-Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) beträgt 6.629 Euro/qm.