Unter Berufung auf § 549 BGB und die Milieuschutz-Verordnung ordnete das Bezirksamt Neukölln 15 Nutzungsuntersagungen sowie fünf Rückbauanordnungen für ein Mehrfamilienhaus an. Private Anbieter hatten Wohnungen zu kurzfristigen, überhöhten Preisen an Touristen vermietet, was die reguläre Wohnnutzung gefährdete. Die Entscheidung fand Unterstützung durch Urteile des VG Berlin und OVG Berlin-Brandenburg. Durch die Regulierung sollen Mieter geschützt und der Wettbewerb für Hotels ausgeglichen werden. Sie leisten einen Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum.
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Langfristige und gerechte Wettbewerbsbedingungen für Hoteliers durch konsequente Wohnraumschutzmaßnahmen
Die zuständige Bezirkseinrichtung in Neukölln unterbindet ohne behördliche Zustimmung erfolgte kurzzeitige Wohnraumüberlassung. In einem Mehrfamilienhaus wurden fünfzehn Nutzungsuntersagungen und fünf Anordnungen zur Wiederherstellung ursprünglicher Raumaufteilung erlassen. Als rechtliche Grundlage dienen §549 BGB und die lokale Milieuschutzverordnung gestützt durch Urteile des Verwaltungsgerichts Berlin und des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg. Dies führt zu stabileren Mietshaushalten, fairen Wettbewerbsbedingungen im Gastgewerbe und langfristiger Quartierssicherung. Es beugt Mietexplosionen vor, schützt Mieter und sichert ein diversifiziertes Nachbarschaftsgefüge dauerhaft.
Im Rahmen ihrer Zuständigkeit hat das Bezirksamt Neukölln in einem Wohnungskomplex Maßnahmen gegen ungenehmigte Kurzzeitvermietungen getroffen. Die Behörde verhängte Nutzungsuntersagungen für fünfzehn Wohneinheiten, um kurzfristige Vermietungen an wechselnde Gäste zu unterbinden. Ferner verfügte sie den Rückbau von fünf Einheiten, in denen ohne Genehmigung Grundrissänderungen für Einzelzimmer vorgenommen wurden. Diese Schritte sollen den Milieuschutz sicherstellen, regulären Wohnraum schützen und den rechtlichen Rahmen nach §549 BGB wahren.
Ungenehmigte Kurzzeitvermietung missachtet sozialen Erhalt und bedroht Quartieridentität langfristig
Die Milieuschutz-Verordnung untersagt die Umwandlung von regulärem Wohnraum in kurzzeitige Beherbergungsangebote, weil sie den existenziellen Bedarf dauerhafter Bewohner ignoriert. Solche Mietmodelle mit beschränkten Laufzeiten und erhöhten Preisen dienen vorrangig touristischen Interessen und entziehen dem regulären Markt dringend benötigte Kapazitäten. Durch bauliche Veränderungen zur Schaffung zusätzlicher Einzelwohneinheiten wird das ohnehin knappe Angebot weiter reduziert und der Druck auf Mieter erhöht, was zu Verdrängung und sozialer Fragmentierung führen kann und destabilisiert Nachbarschaften.
Begrenztes Wohnen auf Zeit nach §549 BGB sichert Rechtsklarheit
Das Bürgerliche Gesetzbuch (§549 BGB) unterscheidet zwischen regulärer Mietdauer und „Wohnen auf Zeit?, das eine Befristung von mindestens drei und maximal zwölf Monaten vorsieht. Durch die Vermietung möblierter Räumlichkeiten können Eigentümer einen Möblierungszuschlag erheben, der nicht unter der Mietpreisbremse steht. Zahlreiche gewerbliche Vermieter und Onlineplattformen bedienen sich dieser Ausnahmeregelung, um ohne Genehmigungsverfahren und abseits sonstiger mietrechtlicher Beschränkungen kurzfristig hochpreisige Wohnangebote zu vermitteln. Sie locken Kunden mit Flexibilität und hoher Auslastung.
Dramatische Veränderungen: Kurzzeitvermietungen verdrängen langjährige Mieter und erhöhen Verdrängungsdruck
Der aktuelle IBB-Wohnungsmarktbericht misst für das ganze Bundesland Berlin deutliche Veränderungen: Inserate für Wohnen auf Zeit wuchsen von 10.000 im Jahr 2012 auf 28.000 Einträge im Jahr 2022, während gleichzeitig die Zahl regulärer Mietwohnungsangebote von 65.000 auf 24.000 sank. Besonders in Neukölln manifestiert sich dieser Trend: Im April 2025 waren dort circa 7.000 Kurzzeitvermietungsinserate gelistet, was die strukturelle Verknappung von dauerhaftem Wohnraum weiter verstärkt und verschafft zeitlich begrenzten Mietern Vorteile.
Verwaltungsgericht Berlin wies gerichtliche Klage Einzelzimmergrundrissänderung bereits 2020 ab
Im Verlauf des Jahres 2020 hat das Bezirksamt einen Bescheid erlassen, der eine Umnutzung zu Einzelzimmern untersagt, da hierfür keine Baugenehmigung nach §§ 34 ff. BauGB vorlag. Die anhängigen Klagen des Eigentümers wurden sowohl im Verwaltungsgericht Berlin (Az. 19 K 70/21) als auch im OVG Berlin-Brandenburg (2 N 29/24) abgewiesen. Eine klare gesetzliche Grundlage für Nutzungsuntersagungen ohne tatsächliche bauliche Umbauten existiert bislang nicht. Diese Rechtslücke führt weiterhin zu wesentlicher Unsicherheit.
Soziale Kohäsion gefördert durch konsequente Anwendung der Milieuschutz-Verordnung effektiv
Indem die Milieuschutz-Verordnung konsequent zusammen mit § 549 BGB angewandt wird, bleibt Wohnraum dauerhaft erschwinglich, während der Druck auf den klassischen Mietwohnungsmarkt abnimmt und Hotels faire Marktchancen erhalten. Diese Interventionen fördern den sozialen Zusammenhalt, verhindern spekulative Mietpreisexplosionen und unterstützen eine nachhaltige Quartiersgestaltung. Bewohner, ortsansässige Unternehmen und Reisende profitieren gleichermaßen von stabilen Mietbedingungen, planbarer Unterkunftsverfügbarkeit und einem integrativen Wohnumfeld mit langfristiger Perspektive.
