Wölbern Invest: Alter Hase mit neuen Ideen bei geschlossenen Immobilienfonds

10.12.2009 | Hamburg
Solide konzipierte geschlossene Immobilienfonds werden den Emissionshäusern zurzeit aus den Händen gerissen. Platzierungszeiten von unter einem Monat zeigen, dass die Nachfrage der Anleger selbst in der Finanzkrise das Angebot deutlich übersteigt. Doch nicht nur der Mangel an guten Immobilien ist Schuld am geringen Angebot.

A-Immobilien kann heute nur noch kaufen, wen Banken und Verkäufer für zahlungsfähig halten, sagt Wölbern Invest. Der Pionier und Qualitätsführer für Hollandfonds geht jetzt einen neuen Weg - und spart beim Einkauf und der Finanzierung für die Anleger sogar noch kräftig Geld. Das Geheimnis: Früher kaufen - später zahlen.

Das Angebot an geschlossenen Immobilienfonds ist in den letzten zwei Jahren erheblich zurückgegangen. Wurden in den ersten drei Quartalen 2007 noch 82 Immobilienfonds aufgelegt, hat sich die Zahl 2009 um rund 37 Prozent auf 52 deutlich reduziert. Entsprechend stark brach auch das platzierte Eigenkapital ein. In den ersten drei Quartalen 2009 verzeichnete Feri ein Investitionsvolumen von nur noch 1,45 Milliarden Euro, ein Rückgang von rund 48 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und rund 23 Prozent weniger als in den ersten drei Quartalen des Jahres 2007.

Der Rückgang des platzierten Eigenkapitals geht nur zum Teil auf die Scheu der Anleger vor spekulativeren Fondskonzepten zurück: Projektentwicklungen, exotische Standorte und komplizierte Dachfondsstrukturen lehnen Investoren heute mehrheitlich ab. Sehr begehrt sind dagegen die sogenannten Core-Immobilien, also gut vermietete Objekte an guten Standorten, die einen regelmäßigen Ertrag und einen stabilen Wiederverkaufswert erwarten lassen. Das Problem der Initiatoren liegt in diesem Segment weniger in der Nachfrage als im Angebot: Durch die Bank kommen die Fondshäuser mit der Auflegung von substanzhaltigen Immobilienfonds kaum hinterher.

Immobilienkauf: Finden und Finanzieren wird schwieriger

Werner Ackermann, Vertriebsleiter von Wölbern Invest, beobachtet zwei parallele Entwicklungen im Markt. Zum einen konzentriert sich das Interesse institutioneller Investoren und Emissionshäuser auf eine kleine Gruppe öffentlich angebotener Premium-Immobilien: "Begehrlichkeit treibt in diesem Segment natürlich die Preise. Da geht die Sicherheit auch schon mal auf Kosten der Rendite." Gleichzeitig scheitern Käufe oft daran, dass die Banken keine 100-Prozent-Finanzierungen mehr übernehmen.

"Emissionshäuser kaufen Fondsobjekte oft auf Pump. Doch heute finanzieren die Banken nur noch die eigentliche Hypothek. Überbrückungskredite, die dann später durch das Eigenkapital der Anleger abgelöst werden sollen, geben die Banken dagegen nur noch in Ausnahmefällen", bestätigt Henk Dokter, Berater des Vorstands bei der niederländischen FGH Bank. Da praktisch kein Emissionshaus das Eigenkapital aus eigener Tasche vorfinanzieren kann, scheitern viele Projekte schlicht am Geld.

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Innovativer Weg von Wölbern Invest: Mehr Sicherheit. Mehr Ertrag.

Wölbern Invest beschreitet seit 2009 einen innovativen Weg, sowohl den Preiskampf um gute Immobilien als auch die teure Zwischenfinanzierung von Eigenkapital zu umgehen. Das Geheimnis: Das Hamburger Traditionshaus kauft seine Objekte direkt vom Bauträger, lange bevor diese sonst auf den Markt kämen. Zahlen muss der Initiator trotzdem erst mit der Ablieferung der voll vermieteten Immobilie. Was wie Zauberei klingt, hat harte ökonomische Vorteile für alle Beteiligten. "Auch sehr erfahrene Bauträger müssen aufgrund der Finanzkrise heute mehr Sicherheiten bei den Banken hinterlegen, um einen Neubau zu errichten. Können sie zeigen, dass das Objekt nach der Fertigstellung bereits verkauft ist, geben die Banken mehr Kredit zu besseren Konditionen", erläutert Ackermann das Konzept. Daher lohnt es sich für die Entwickler, gerade die guten Objekte früher als üblich zu veräußern - auch unter dem Preis, den sie vielleicht nach Fertigstellung am Markt erzielen könnten.

Da der Bauträger die Entwicklung trotzdem über die Bank finanziert, wird der Kaufpreis erst dann fällig, wenn das Objekt übergeben ist. So bleibt genug Zeit für Wölbern Invest das Eigenkapital bei den Anlegern einzusammeln, in der Regel zwischen 5 und 6 Monate. "Der frühe Kauf ändert nichts an den hohen Sicherheitsanforderungen von Wölbern Invest", betont Ackermann. "Alle Risiken wie die Baukosten, eine pünktliche Fertigstellung und die Vermietung liegen weiterhin allein beim Bauträger." Auch der Anleger profitiert, gleich dreifach. Da Wölbern Invest jetzt direkt an der Quelle kauft, bekommen Anleger den ersten Zugriff auf die besten Immobilien - und sparen gleichzeitig bei Kaufpreis und Finanzierung.

"Als Pionier in diesem Markt konzipiert und platziert Wölbern seit 16 Jahren erfolgreiche Hollandfonds, über 95 Prozent unserer Immobilienbeteiligungen laufen wie geplant oder besser. Dadurch genießt Wölbern Invest bei Banken und Entwicklern besonderes Vertrauen. Nur so lässt sich so ein exklusiver Zugang überhaupt darstellen", so Ackermann. Zwei Hollandfonds hat das Haus bereits von Projektentwicklern erworben: Die Fonds Holland 68 und 69 kommen im ersten Quartal 2010 auf den Markt.

Reine Eigenkapitalfonds oder sogenannte Blindpools, bei denen erst Anlegergelder eingesammelt und dann ein Objekt erworben wird, lehnt der Hamburger Initiator als Alternative dagegen ab. Ackermann: "Eigenkapitalfonds sind zwar sehr sicher, bringen aber meist nur Renditen im Festgeldbereich, bei deutlich geringerer Liquidität. Und Blindpools werden von den Anlegern nicht angenommen. Sie wollen sich ein Bild von dem Investment machen, bevor sie sich beteiligen."

Quelle: Pressemeldung Wölbern Invest KG

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